¿Cuánto me cuesta cada día sin arrendar?

23/06/17 16:06
Es frecuente encontrar inmuebles que se ofrecen en arriendo mientras pasan los meses y sigue vacante. El propietario se encuentra entonces ante el dilema de arrendar por un menor valor o esperar a una mejor oferta, o entre "gastar" dinero para hacer las adecuaciones que pide el posible arrendatario, o esperar otro que no las pida.

La decisión que se toma en tales casos tiene mucho de emocional y poco de racional. Si el propietario no depende para su subsistencia de estos ingresos, es probable que prefiera esperar una mejor oferta. Si, por el contrario, la situación es apremiante o si la paciencia se agota, puede ocurrir que el propietario acepte una oferta innecesariamente baja. ¿Cuál decisión es la correcta? ¿Existe alguna forma de convertir una decisión emocional en una decisión apoyada en criterios financieros sólidos?

Si bien la compraventa de un inmueble es de una trascendencia y una cuantía mayor que su arrendamiento, el segundo es de lejos financiera, legal y administrativamente más complejo. Y eso precisamente es lo que hace que en arriendos se tomen tan frecuentemente decisiones desacertadas. Sin ahondar demasiado en matemáticas financieras, expondremos los criterios que se han de considerar para tomar decisiones de arrendamiento con sustento en análisis financiero.

A los colombianos nos gusta comparar peras con peras, es decir, se nos complica decidir cuando la comparación no es directa, cuando la aritmética básica se queda corta. Un profesor de análisis financiero que confieso ha sido mi fuente de consulta permanente, experto en Adquisiciones y Fusiones, solía decir que la diferencia entre empresarios quebrados y empresarios prósperos es que los primeros se quedaron en la mera comparación de costos directos para seleccionar el más bajo o los ingresos inmediatos más altos. Por su parte, los segundos proyectan las alternativas y sus consecuencias a largo plazo, hacen análisis financiero y eligen la opción que maximiza el flujo de fondos descontado. En otras palabras, las buenas decisiones financieras son aquellas en que se analizan todas las implicaciones de cada alternativa y se convierten a valores que describan su verdadero costo o beneficio.

Un primer ejercicio que se debe hacer al considerar arrendar un inmueble es estimar la duración media probable del contrato de arrendamiento y la vacancia media probable del inmueble entre un inquilino y el siguiente. ¿Por qué? Porque tiene mejor flujo de fondos descontado un contrato de menor canon y mayor expectativa de duración que otro de mayor canon, pero menor tiempo probable de duración. Similarmente, es mucho más rentable invertir en mantenimiento y mejoras que "ahorrar" en esto y alargar la vacancia del inmueble por su deterioro o inferiores especificaciones frente a inmuebles similares.

Igualmente, se debe tener claridad en los costos mensuales de la vacancia, esto es, aquellos que debe asumir el propietario mientras el inmueble no esté arrendado, pero que se trasladan al inquilino o desaparecen al momento de arrendarlo, como son las cuotas de administración, los servicios públicos, pero también el costo financiero (intereses) de los dineros no percibidos. Este último factor suele no tenerse en cuenta al calcular el costo de vacancia, lo cual es un error porque vacancia y ocupación se deben comparar en condiciones equivalentes. Durante la ocupación tengo un ingreso llamado canon y el costo de vacancia debe contemplar el costo de conseguir ese mismo dinero al no contar con el canon de arrendamiento.

Una vez obtenida esta información, lograremos hacer comparables dos aspectos fundamentales: canon versus vacancia, descuento vs. ocupación. Así podré definir mi punto de indiferencia, es decir, aquella oferta que me da igual aceptar que rechazar, el canon mínimo aceptable dado que el descuento otorgado es en valor presente descontado, igual a la ganancia de ocupar anticipadamente el inmueble.

¿Por qué es esto importante? Porque en la mayoría de las ocasiones, las decisiones emocionales o por aritmética elemental han sido erradas: Analizando un amplio número de casos en que propietarios rechazaron ofertas de inquilinos que pedían algún descuento en el canon de arrendamiento, o que pedían alguna adecuación al inmueble, encontramos que fueron más las veces, cerca a una relación de tres a uno, en que los propietarios tomaron decisiones perdedoras, entendiendo por decisión ganadora aquella en que el beneficio es mayor que el costo de la decisión, por ejemplo, en que la menor duración de la vacancia y los costos ahorrados son mayores que el descuento neto otorgado o en que el costo de las adecuaciones son inferiores al costo consolidado de la vacancia que pudiera haberse evitado.

Una profesional inmobiliario especializado en arriendos ha de ser experto en la materia y así asesorar a su cliente en la optimización del producido de su inmueble.

Gabriel Hernández
CENTURY 21 Espacio Vital
Director Ejecutivo


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